TẠI SAO CẦN PHẢI CÓ “ĐIỀU KIỆN TIÊN QUYẾT” TRONG HỢP ĐỒNG MUA BÁN BẤT ĐỘNG SẢN?

Thời gian qua, nhiều tranh chấp giữa người mua và người bán (đối với nhà/đất hiện hữu), giữa người mua và chủ đầu tư (đối với bất động sản hình thành trong tương lai) xảy ra ngày càng thường xuyên và gay gắt dẫn đến những hệ lụy không nhỏ đối với đời sống, kinh tế của người dân. Nguyên nhân các tranh chấp chủ yếu xoay quanh các vấn đề như sau:

Đối với nhà/đất hiện hữu: Tranh chấp liên quan đến Hợp đồng đặt cọc; tranh chấp liên quan lối đi hoặc nhà, đất bị quy hoạch, cầm cố, thế chấp, bị kê biên để đảm bảo thi hành án,...

Đối với các dự án nhà ở hình thành trong tương lai: Tranh chấp liên quan đến chủ đầu tư (CĐT) chiếm dụng vốn trái phép của người mua nhà, CĐT chậm bàn giao nhà, chậm bàn giao giấy chứng nhận, CĐT chưa được ngân hàng bảo lãnh nghĩa vụ tài chính đối với người mua, CĐT thế chấp dự án sai quy định, xây dựng sai giấy phép, sai quy hoạch 1/500, sở hữu chung/ riêng không rõ ràng…

Vấn đề đáng lưu ý là hầu hết các tranh chấp xảy ra đều bất lợi cho người mua. Cụ thể như: hàng trăm cư dân ngỡ ngàng khi hay tin căn hộ của mình bị CĐT thế chấp và bị ngân hàng thông báo phát mãi do CĐT không có khả năng thanh toán; nhiều gia đình phải sống trong cảnh thấp thỏm lo âu chuyện cháy nổ, cơ sở vật chất nửa vời vì CĐT không hoàn thiện dự án; hay nhiều người đã nhận bàn giao căn hộ hơn mười năm nhưng vẫn chưa có giấy chứng nhận;...

Nguyên nhân của những tranh chấp này chủ yếu xuất phát từ những điều khoản không rõ ràng trong hợp đồng mua bán, hợp đồng đặt cọc hoặc các thoả thuận giao dịch khác giữa các bên. Đặc biệt là nội dung hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, condotel, officetel, đất nền dự án,... nói chung là BĐS  hình thành trong tương lai có quá nhiều điều khoản không minh bạch, đánh tráo khái niệm gây bất lợi đối với người mua. (Xem thêm bài viết về những cạm bẫy, rủi ro trong hợp đồng mua bán BĐS).

Tại sao hợp đồng mua bán lại có những điều khoản bất lợi cho người mua?

Hầu hết, hợp đồng mua bán do các CĐT soạn thảo trên tinh thần bảo vệ quyền lợi của mình. Do đó, quyền lợi của người mua được quy định không rõ ràng, tồn tại nhiều điều khoản không minh bạch, mang tính chất “bẫy” người mua như mập mờ về thời hạn bàn giao giấy chứng nhận cho người mua, thậm chí là không đề cập đến vấn đề nghiệm thu phòng cháy chữa cháy trong hợp đồng,... Chủ đầu tư luôn cho rằng hợp đồng mua bán đã đăng ký với Cục Quản lý Cạnh tranh nên không thể thay đổi. Nhưng thực tế, hợp đồng mua bán CĐT ký kết với người mua không áp dụng duy nhất hợp đồng mẫu, thậm chí người mua cũng không biết được quyền đàm phán nội dung hợp đồng của mình dẫn đến họ phải chấp nhận ký hợp đồng mua bán chứa đựng nhiều điều khoản ẩn chứa rủi ro nêu trên.

Hiểu được những khó khăn của người mua bất động sản hiện nay, đội ngũ luật sư batdongsansach.vn đã tổng hợp những quy định pháp luật, những vấn đề cốt lõi trong giao dịch bất động sản để xây dựng thành điều khoản “Điều kiện tiên quyết” để đưa vào hợp đồng mua bán, đặt cọc,... nhằm hạn chế tranh chấp và bảo vệ quyền lợi của người mua nhà.

“Điều kiện tiên quyết” có thể được hiểu là:

  • Điều khoản quy định rõ ràng trách nhiệm, nghĩa vụ của hai bên đặc biệt là bên CĐT/bên bán theo quy định của pháp luật.

  • Điều khoản quy định cụ thể và chi tiết phạm vi bồi thường, chế tài xử phạt nghiêm khắc đối với các CĐT cố tình vi phạm các nghĩa vụ hợp đồng.

  • Là cơ sở để các cơ quan quản lý nhà nước như Tòa  án, Cơ quan Công an,… có thể làm căn cứ để xử lý các hành vi vi phạm của CĐT/người bán đối với người mua.

  • Nếu có “Điều kiện tiên quyết” thì CĐT/người bán sẽ phải nghiêm túc tuân thủ các quy định pháp luật trong khi thực hiện hợp đồng.

Để hiểu rõ hơn về tầm quan trọng của “Điều kiện tiên quyết” trong Hợp đồng kinh doanh bất động sản. Hãy liên hệ với chúng tôi để được các Luật sư tư vấn miễn phí “Điều kiện tiên quyết” phù hợp cho từng loại BĐS.

Với sứ mệnh góp phần làm trong sạch thị trường bất động sản và bảo vệ người mua bất động sản, chúng tôi sẵn sàng hỗ trợ khách hàng trong quá trình thương lượng, đàm phán hợp đồng với CĐT, thuyết phục CĐT thay đổi nội dung hợp đồng và tham gia giao dịch một cách bình đẳng. Hãy liên hệ với chúng tôi để được các chuyên gia tư vấn và hỗ trợ.

 

Tin nổi bật

...
Condotel - lợi nhuận to nhưng rủi ro lớn, đâu là bước đi khôn ngoan cho người đầu tư?

Thời gian qua, thị trường bất động sản Việt Nam nổi lên hình thức đầu tư vào các loại bất động sản lai, điển hình là Condotel. Đây là loại hình bất động sản đã xuất hiện ở nhiều nước trên thế giới nhưng còn khá mới tại Việt Nam. Loại hình này chưa được quy định trong bất kỳ văn bản quy phạm pháp luật nào của Việt Nam. Mặc dù vậy, các giao dịch vẫn diễn ra vô cùng sôi động.

28-11-2019

...
Đừng bỏ qua những điều này khi mua nhà liền kề biệt thự trong dự án

Hiện nay, trong rất nhiều dự án căn hộ chung cư các chủ đầu tư thường kết hợp thêm loại hình Nhà ở liền kề/Biệt thự (NOLK/BT). Một bộ phận không nhỏ người mua không tìm hiểu kỹ các quy định pháp luật về việc mua bán các loại BĐS này nên xảy ra rất nhiều rủi ro, tranh chấp và thiệt hại không đáng có như: dự án bị treo không thực hiện xây dựng đúng tiến độ, chậm bàn giao nhà, bị ngân hàng phong tỏa để siết nợ chủ đầu tư, chậm bàn giao Giấy chứng nhận sở hữu và còn nhiều rủi ro khác không thể kể hết trong suốt quá trình từ lúc mua nhà đến khi nhận nhà và ra sổ cho người dân.

28-11-2019

...
KINH NGHIỆM QUÝ BÁU KHI MUA CĂN HỘ CHUNG CƯ

Hiện nay, một bộ phận không nhỏ người mua căn hộ chung cư vì không tìm hiểu kỹ các quy định pháp luật về việc mua bán căn hộ nên xảy ra rất nhiều tranh chấp và thiệt hại không nhỏ.

05-12-2019

...
Tàu khảo sát Trung Quốc rời khỏi vùng đặc quyền kinh tế Việt Nam

Nhiều cử tri đặt ra câu hỏi nghi vấn nhưng hoàn toàn logic có phải tại cơ chế kẽ hở của pháp luật,

14-11-2019

...
KINH NGHIỆM QUÝ BÁU KHI MUA SHOPHOUSE

Thời gian qua, thị trường bất động sản Việt Nam nổi lên hình thức đầu tư vào các loại bất động sản lai, điển hình là shophouse. Mặc dù loại hình này chưa được quy định trong bất kỳ văn bản quy phạm pháp luật nào của Việt Nam nhưng các giao dịch vẫn diễn ra vô cùng sôi động. Bên cạnh những “lợi ích trong mơ” thì việc đầu tư vào loại hình này cũng đã bộc lộ rất nhiều rủi ro như: người mua khó được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu “shophouse” lâu dài; không được đăng ký hộ khẩu thường trú,...

05-12-2019

VIDEO NỔI BẬT

Chứng nhận BĐS Sạch là gì ?

BĐS Sạch bảo vệ người mua

Vì sao Startup "BĐS Sạch" không nhận đầu tư từ Shark Hưng Cengroup ?

Chứng nhận BĐS Sạch là gì ?

BĐS Sạch bảo vệ người mua

Vì sao Startup "BĐS Sạch" không nhận đầu tư từ Shark Hưng Cengroup ?