GIÁ TRỊ PHÁP LÝ CỦA CÁC CAM KẾT CỦA CHỦ ĐẦU TƯ KHI BÁN BẤT ĐỘNG SẢN NGHỈ DƯỠNG (CONDOTEL/ VILLATEL/ BIỆT THỰ NGHỈ DƯỠNG)

Hầu hết các dự án Condotel/ Villatel/ Biệt thự nghỉ dưỡng hiện nay đều có chính sách cam kết lợi nhuận hấp dẫn từ 8%-12%/năm. Có thể thấy, cam kết lợi nhuận là công cụ bán hàng giúp chủ đầu tư thu hút người mua, song đó cũng là con dao hai lưỡi. Bởi thực tế là cam kết càng cao, rủi ro tiềm ẩn sẽ càng lớn.

 

Nhiều câu hỏi đã được đặt ra là cơ sở nào để các chủ đầu tư đưa ra mức cam kết đó, hay đó chỉ là chiêu thức phá giá thị trường, tìm mọi cách bán sản phẩm, còn thực tế thì chủ đầu tư dự án cũng không dám chắc. Cũng có chuyên gia cho rằng, không loại trừ khả năng giá bán Condotel/ Villatel/ Biệt thự nghỉ dưỡng có thể đã bao gồm chi phí phải trả cho cam kết lợi nhuận này (Chiêu thức dùng mỡ nó ráng nó).

 

Theo các nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự, mọi cam kết, thỏa thuận không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội có hiệu lực thực hiện đối với các bên và phải được chủ thể khác tôn trọng. Vì vậy, trong trường hợp này, chủ đầu tư có trách nhiệm thực hiện đúng nghĩa vụ của mình đối với người mua. Tuy nhiên, đã xảy ra không ít tranh chấp khi chủ đầu tư không tuân thủ cam kết lợi nhuận này. Thậm chí một số dự án dù đã đi vào hoạt động nhiều năm nhưng người mua vẫn chưa nhận được bất kỳ khoản lợi nhuận nào từ phía chủ đầu tư và rơi vào thế “tiến thoái lưỡng nan”.

 

Một số rủi ro pháp lý trong việc “cam kết lợi nhuận của Condotel/ Villatel/ Biệt thự nghỉ dưỡng” mà người mua cần phải biết:

 

1/ Thỏa thuận dân sự - Trách nhiệm pháp nhân ký hợp đồng.

 

Như trình bày ở trên các lời hứa có cánh về cam kết lợi nhuận 10%-12% trong các hợp đồng mua bán Condotel/ Villatel/ Biệt thự nghỉ dưỡng đều là do pháp nhân bên bán ký với khách hàng (tạm gọi là Công ty X), nếu việc kinh doanh không hiệu quả, tình hình khách du lịch ế ẩm, trình độ quản trị kém,… thì Công ty X sẽ không thể thực hiện được lời hứa với khách hàng. Nếu khách hàng có khởi kiện Công ty X, thậm chí hàng trăm khách hàng khởi kiện Công ty X trong khi họ đang kinh doanh thua lỗ, nợ đầm đìa,... thậm chí họ sẽ tuyên bố phá sản theo luật phá sản của doanh nghiệp thì tất cả các quyền lợi của khách hàng xem như mất trắng!

 

2/ "Chiêu ve sầu thoát xác"

 

Có rất nhiều khách hàng nghĩ rằng Condotel/ Villatel/ Biệt thự nghỉ dưỡng do các chủ đầu tư, tên tuổi rất lớn, rất có uy tín, tập đoàn trăm nghìn tỷ,... thì sẽ không có chuyện phá sản. Tuy nhiên, trong thực tế thì phần lớn các tập đoàn lớn đều thành lập các công ty con, công ty liên kết,…. (Công ty Y) để làm chủ đầu tư và “thế thân” khi cần hoặc là sau khi đã bán và thu tiền xong dự án hoặc trong những năm đầu tiên khai thác kinh doanh họ sẽ âm thầm chuyển đổi chủ sở hữu/M&A thành Công ty Y để đối phó với tình huống khách hàng khiếu kiện làm ảnh hưởng uy tín tập đoàn!

 

3/ Mồi câu là các "Tập đoàn danh tiếng khai quản lý và khai thác du lịch"

 

Khi chào bán dự án Condotel/ Villatel/ Biệt thự nghỉ dưỡng hầu hết các Chủ đầu tư, sàn giao dịch BĐS, môi giới đều giới thiệu với khách hàng là dự án được khai thác quản lý bởi tập đoàn XYZ (rất nổi tiếng trên thế giới), tuy nhiên nếu khách hàng yêu cầu cung cấp hợp đồng của chủ đầu tư với tập đoàn XYZ thì không có hoặc viện lý do bảo mật thông tin nên không cung cấp được,...

 

Có một số khách hàng nghĩ rằng nếu chủ đầu tư vi phạm cam kết họ có thể chấm dứt hợp đồng hợp tác với chủ đầu tư và tự kinh doanh căn hộ Condotel/ Villatel/ Biệt thự nghỉ dưỡng của mình?

 

Nhưng đó không phải là điều khả thi khi mà tất cả cơ sở hạ tầng, hệ thống cung cấp điện, nước, dịch vụ tiện ích, trang thiết bị,…. đều do Chủ đầu tư (hoặc công ty liên quan chủ đầu tư) cung cấp, quản lý,... Vậy cơ chế nào bảo vệ quyền lợi của người mua khi rơi vào những trường hợp này? Xem bài: “Các tranh chấp khi Condotel/ Villatel/ Biệt thự nghỉ dưỡng đi vào hoạt động

Hiện nay chưa có cơ chế, quy định bảo đảm quyền lợi người mua trong trường hợp chủ đầu tư không tuân thủ cam kết. Do vậy, người mua Condotel/ Villatel/ Biệt thự nghỉ dưỡng phải am hiểu các quy định pháp luật hoặc liên hệ với đội ngũ chuyên gia tại batdongsansach.vn để bảo vệ quyền lợi chính đáng của mình.

 

Nội dung bài viết này do nhóm Luật sư BĐSS cố gắng trình bày với ngôn ngữ bình dân, dễ hiểu để giúp cho người dân có nhu cầu an cư lạc nghiệp phòng tránh rủi ro khi mua BĐS. Những lời khuyên này có thể không phù hợp với các anh/chị có nhiều BĐS, tham gia lướt sóng thị trường BĐS và chấp nhận rủi ro. Để giúp cho thị trường BĐS “sạch” chúng tôi rất mong sự đóng góp ý kiến, chia sẻ kinh nghiệm của quý anh/chị để “BĐSS”  trở thành người bạn thân thiết luôn bảo vệ người mua BĐS.

Tin nổi bật

...
Sổ hồng chung cư, món nợ…đòi chán phải bỏ

Bỏ tiền tỷ mua căn hộ nhưng nhiều người cho biết họ bức xúc vì không khác gì ở nhà thuê. Khổ sở nhất là phải đi đòi sổ đỏ như đòi nợ nhưng chủ đầu tư thì mặc nhiên “cù nhầy”.

21-12-2019

...
Khi quyết định mua đất nền dự án thì không thể bỏ qua những quy tắc vàng sau

Khi thị trường địa ốc phát triển, nhu cầu mua nhà đất để ở hoặc đầu tư của người dân cũng tăng cao. Và kênh đầu tư mua đất nền dự án cũng được người dân ưa chuộng vì người mua được sở hữu đất riêng biệt, được chủ động xây nhà,… Chính vì thế, giá đất ngày càng tăng và khả năng sinh lợi lớn.

28-11-2019

...
Đừng bỏ qua những điều này khi mua nhà liền kề biệt thự trong dự án

Hiện nay, trong rất nhiều dự án căn hộ chung cư các chủ đầu tư thường kết hợp thêm loại hình Nhà ở liền kề/Biệt thự (NOLK/BT). Một bộ phận không nhỏ người mua không tìm hiểu kỹ các quy định pháp luật về việc mua bán các loại BĐS này nên xảy ra rất nhiều rủi ro, tranh chấp và thiệt hại không đáng có như: dự án bị treo không thực hiện xây dựng đúng tiến độ, chậm bàn giao nhà, bị ngân hàng phong tỏa để siết nợ chủ đầu tư, chậm bàn giao Giấy chứng nhận sở hữu và còn nhiều rủi ro khác không thể kể hết trong suốt quá trình từ lúc mua nhà đến khi nhận nhà và ra sổ cho người dân.

28-11-2019

...
Condotel - lợi nhuận to nhưng rủi ro lớn, đâu là bước đi khôn ngoan cho người đầu tư?

Thời gian qua, thị trường bất động sản Việt Nam nổi lên hình thức đầu tư vào các loại bất động sản lai, điển hình là Condotel. Đây là loại hình bất động sản đã xuất hiện ở nhiều nước trên thế giới nhưng còn khá mới tại Việt Nam. Loại hình này chưa được quy định trong bất kỳ văn bản quy phạm pháp luật nào của Việt Nam. Mặc dù vậy, các giao dịch vẫn diễn ra vô cùng sôi động.

28-11-2019

...
Bất Động Sản Sạch chia sẻ kinh nghiệm quý báu khi mua Officetel

Thời gian gần đây, tại Việt Nam nổi lên hình thức đầu tư vào các loại bất động sản lai, điển hình là officetel (căn hộ kết hợp với văn phòng làm việc). Tuy chưa có văn bản quy phạm pháp luật điều chỉnh loại hình bất động sản này nhưng các giao dịch vẫn diễn ra vô cùng sôi động. Bên cạnh những “lợi ích trong mơ” thì việc đầu tư vào loại hình này cũng đã bộc lộ rất nhiều rủi ro như: người mua khó được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu “căn hộ” lâu dài; không được đăng ký hộ khẩu,...

28-11-2019

VIDEO NỔI BẬT

Chứng nhận BĐS Sạch là gì ?
BĐS Sạch bảo vệ người mua
Vì sao Startup "BĐS Sạch" không nhận đầu tư từ Shark Hưng Cengroup ?