PHÁP LÝ CỦA BIỆT THỰ NGHỈ DƯỠNG (VILLATEL)

Biệt thự nghỉ dưỡng (Villatel) là gì? Theo thông tin từ các chủ đầu tư, biệt thự nghỉ dưỡng là một biệt thự được trang bị đầy đủ các tiện ích, thường được sử dụng phục vụ cho những khách du lịch. Biệt thự nghỉ dưỡng chủ yếu được thiết kế tại các dự án resort ở vùng ven biển, núi, sông với không khí trong lành tạo môi trường nghỉ dưỡng hoàn hảo. Mặc dù vậy, về góc độ pháp lý, hiện nay, chưa có văn bản pháp luật nào quy định cụ thể về biệt thự nghỉ dưỡng.

 

Bất động sản hiện nay được điều chỉnh bởi Bộ luật Dân sự; Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Xây dựng và các văn bản hướng dẫn liên quan. Trong khi đó, loại hình villatel đang “lửng lơ” giữa chức năng ở và lưu trú thương mại, pháp luật chưa quy định cụ thể, rõ ràng khiến người mua dễ nhầm lẫn villatel là nhà ở dân cư hay căn hộ chung cư.

 

Vấn đề hồ sơ pháp lý của villatel

 

Vì villatel không phải là dự án nhà ở hình thành trong tương lai nên không thuộc diện bắt buộc phải có thông báo của Sở Xây dựng về dự án đủ điều kiện bán. Do đó, người mua buộc phải tự thẩm tra rất nhiều hồ sơ pháp lý, hồ sơ tài chính,... của dự án. Trong thực tế, điều này hết sức khó khăn và tiềm ẩn rất nhiều rủi ro.

 

Danh sách các loại hồ sơ pháp lý cần phải minh bạch:

 

  • Giấy chứng nhận QSDĐ (hoặc Quyết định giao đất, cho thuê đất thu tiền 1 lần) của Dự án

 

  • Quyết định phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng đối với dự án dưới 5ha

 

  • Giấy phép xây dựng (trừ trường hợp được miễn)

 

  • Biên bản nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo tiến độ dự án được phê duyệt

 

 

Vấn đề thời hạn sở hữu của villatel

Hiện nay, vẫn còn tranh cãi về thời hạn sở hữu của villatel, vì nếu là nhà ở thì được xây dựng trên đất ở có thời hạn sử dụng lâu dài, nếu là cơ sở lưu trú thì được xây dựng trên đất thương mại dịch vụ (đất du lịch) có thời hạn sử dụng 50 năm. Vậy, villatel vừa để ở vừa kết hợp lưu trú du lịch có thời hạn như thế nào? Pháp luật chưa quy định cụ thể vấn đề này. Tuy nhiên, đã có một số địa phương cấp giấy chứng nhận cho villatel với mục đích sử dụng đất: Đất ở không hình thành đơn vị ở, điều này làm cho người mua lầm tưởng “Hiện nay, villatel đã được cấp giấy chứng nhận với thời hạn sử dụng đất lâu dài”. Nhưng thực tế, người được cấp giấy chứng nhận chỉ được sở hữu 50 năm.

 

Vấn đề hộ khẩu thường trú

Nếu trong hồ sơ phê duyệt dự án là bất động sản nghỉ dưỡng, tức không hình thành đơn vị ở thì khó để xin cấp hộ khẩu thường trú cho chủ sở hữu. Điều này có thể khó khăn khi cho con đi học, xin việc làm,… nên người mua nên cân nhắc.

 

Vấn đề khác

Ngoài vấn đề bị hạn chế về quyền và thời gian sở hữu, villatel cũng có nhiều rủi ro khác mà không phải ai cũng nắm kỹ: hầu hết bất động sản nghỉ dưỡng trong đó có villatel ngoài việc bán hàng, chủ đầu tư sẽ quản lý, cho thuê lại bất động sản đó rồi chia sẻ lợi nhuận với khách hàng sở hữu villatel tại dự án. Mỗi chủ đầu tư có thể đặt ra những điều kiện, điều khoản khác nhau. Có thể là cam kết sẽ đảm bảo tỷ lệ lợi nhuận ổn định cho dù biệt thự đó cho thuê được hay ế ẩm. Hoặc, có một số chủ đầu tư lại đưa ra tỷ lệ lợi nhuận chỉ được duy trì trong một thời gian nhất định chứ không phải mãi mãi. Thậm chí, chủ đầu tư sẽ chỉ chia lợi nhuận cho thuê lại biệt thực cho người mua khi dự án kinh doanh có lãi. Tất cả các cam kết này đều là thỏa thuận dân sự giữa hai bên không theo một quy định pháp lý cụ thể nào hay có gì để đảm bảo bên cam kết thực hiện đúng trong tương lai. Xem bài “Các vấn đề rủi ro khi condotel/villatel đi vào hoạt động”

 

Do có những vấn đề nêu trên và villatel là loại hình BĐS lai còn nhiều tranh cãi  giữa các bộ ngành nên hàm chứa rất nhiều rủi ro cho người mua. Nếu có thể, người mua nên chờ đợi có quy định pháp luật rõ ràng cho loại hình này. Nếu quyết định đầu tư “mạo hiểm” vào dự án villatel thì cần phải thẩm tra kĩ về mặt pháp lý của dự án, có người am hiểu luật pháp để giúp kiểm tra soạn thảo các hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê, … và trong các hợp đồng phải có “Điều kiện tiên quyết" để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người mua. Nếu bạn không tự làm được các việc trên thì hãy liên hệ với www.batdongsansach.vn để được các Luật sư của BĐSS giúp đỡ miễn phí.

 

Nội dung bài viết này do nhóm Luật sư BĐSS cố gắng trình bày với ngôn ngữ bình dân dễ hiểu để giúp cho người dân có nhu cầu an cư lạc nghiệp phòng tránh rủi ro khi mua BĐS. Những lời khuyên này có thể không đúng đối với các anh/chị có nhiều BĐS, tham gia lướt sóng thị trường BĐS và chấp nhận rủi ro. Để giúp cho thị trường BĐS “sạch” chúng tôi rất mong sự đóng góp ý kiến, chia sẻ kinh nghiệm của quý anh/chị để “BĐSS”  trở thành người bạn thân thiết luôn bảo vệ người mua BĐS.

 

Tin nổi bật

...
CHẬM BÀN GIAO SỔ HỒNG CHUNG CƯ – LỖI TỪ ĐÂU?

Thoạt nhìn, ai cũng nghĩ lỗi nằm ở Chủ Đầu Tư khi không bàn giao sổ hồng chung cư cho người dân (nguyên nhân có thể là do Chủ Đầu Tư có những giấy tờ, thủ tục, hành vi không rõ ràng). Tuy nhiên, bạn có bao giờ đặt câu hỏi, liệu có phải là do Chủ Đầu Tư không, hay là từ một bên thứ ba nào khác hay có thể là do chính cách quản lý của nhà nước hoặc kể cả là người dân? Nói một cách công bằng, ngoài lý do chủ quan, ta cũng cần phải xem xét cả những lý do khách quan có thể.

16-12-2019

...
Pháp lý căn hộ chung cư - hiểu rõ để bảo vệ bản thân và gia đình

Khi nói về kinh nghiệm mua căn hộ chung cư, Bất Động Sản Sạch đã giới thiệu tới bạn đọc khá nhiều bài viết liên quan tới vấn đề này như là làm sao để chọn mua căn hộ chung cư vừa ý nhất, những lưu ý về sổ hồng chung cư mà bạn cần hiểu rõ, v.v. Và sẽ thật là một thiếu sót rất lớn nếu chúng ta không nói về khía cạnh pháp lý. Hôm nay, chúng tôi sẽ chia sẻ 4 YẾU TỐ PHÁP LÝ bạn cần xem xét một cách cẩn trọng khi chọn mua căn hộ chung cư hình thành trong tương lai.

19-12-2019

...
VÌ SAO NÊN CHỌN KINH DOANH MÔ HÌNH CONDOTEL?

Trong bài viết này, BĐS Sạch sẽ giới thiệu cho bạn đọc loại hình Condotel – miếng mồi ngon cho đầu tư BĐS nhưng cũng ẩn chứa nhiều rủi ro.

05-12-2019

...
NGUYÊN NHÂN CỦA CÁC RỦI RO KHI GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN

Tất cả các thông tin liên quan đến bất động sản đều do Người bán / Chủ đầu tư đưa ra. Trên thực tế, có những thông tin chưa đúng sự thật / đánh tráo khái niệm / Lách luật….. Tất cả chỉ nhằm mục đích tiếp thị và thu hút khách hàng và bán được hàng !

12-12-2019

...
TẠI SAO CẦN PHẢI CÓ “ĐIỀU KIỆN TIÊN QUYẾT” TRONG HỢP ĐỒNG MUA BÁN BẤT ĐỘNG SẢN?

Thời gian qua, nhiều tranh chấp giữa người mua và người bán (đối với nhà/đất hiện hữu), giữa người mua và chủ đầu tư (đối với bất động sản hình thành trong tương lai) xảy ra ngày càng thường xuyên và gay gắt dẫn đến những hệ lụy không nhỏ đối với đời sống, kinh tế của người dân.

15-11-2019

VIDEO NỔI BẬT

Chứng nhận BĐS Sạch là gì ?
BĐS Sạch bảo vệ người mua
Vì sao Startup "BĐS Sạch" không nhận đầu tư từ Shark Hưng Cengroup ?